Quién se puede desgravar la hipoteca en la Renta 2025 y cómo hacerlo bien, según un experto
La campaña de la Renta 2025 ya está en marcha desde este 8 de abril y, con ella, vuelve una de las dudas que más dinero puede hacerte perder por puro desconocimiento: si todavía puedes desgravar tu hipoteca. Muchos contribuyentes dan por hecho que esta ventaja fiscal desapareció para todos, pero no es exactamente así. Como explica Joaquín García, experto hipotecario enWypo, plataforma tecnológica especializada en la intermediación y gestión de préstamos hipotecarios, la clave está en una fecha que lo cambia casi todo, el 1 de enero de 2013, y en varios matices que Hacienda sí tiene en cuenta. Porque en plena declaración, entender quién puede deducirse hasta 1.356 euros, qué pasa si la vivienda está alquilada o cuándo compensa amortizar antes de final de año puede marcar una diferencia real en el resultado.
© Wypo¿Quién puede realmente desgravar la hipoteca en la Renta 2025?
La realidad fiscal en España es clara, aunque sigue generando confusión: hoy en día, las deducciones vinculadas a la vivienda están muy limitadas y dependen, en su mayor parte de cuándo se constituyó la hipoteca, aunque no siempre.
En lo concreto, podemos encontrar deducciones por hipoteca en la adquisición de vivienda habitual y deducciones por hipoteca en vivienda destinada al alquiler.
En las primeras – vivienda habitual - se permite desgravar el 15% de lo pagado (capital e intereses) por la compra o rehabilitación de vivienda habitual, con una base máxima de 9.040€ anuales y un ahorro máximo de 1.356€ por contribuyente. Si son 2 titulares y se hace la declaración individual, cada uno podrá aplicar este límite.
Únicamente pueden beneficiarse de esta deducción aquellos contribuyentes que compraron su casa antes del 1 de enero de 2013 y que, además, ya venían aplicando ya esta ventaja fiscal. Se trata de un régimen transitorio que mantiene la Agencia Tributaria para no perjudicar a quienes adquirieron su vivienda bajo una normativa anterior. Fuera de este grupo, cualquier comprador posterior queda excluido de la deducción estatal.
Es vital destacar que seguirán beneficiándose quienes ya se aplicaron esta deducción, aunque con posteridad realicen una mejora de su hipoteca. ( Quienes deseen optimizar sus hipotecas, sabiendo que mantendrán estas deducciones, pueden hacerlo de forma gratuita con los expertos hipotecarios de la plataforma Wypo, que trabajan con más de 20 bancos y tienen amplían experiencia).
En el caso del segundo supuesto —viviendas con hipoteca destinadas al alquiler— existe la desgravación de los intereses del préstamo hipotecario sin restricción de la fecha de adquisición de la vivienda. Aunque muchos contribuyentes lo desconocen los arrendadores pueden desgravar los intereses de la hipoteca y gastos asociados (IBI, comunidad, seguros) como gastos deducibles del rendimiento del alquiler en el IRPF.
Ahora bien, donde sí existe margen real de ahorro es en el ámbito autonómico. Las comunidades autónomas han desarrollado sus propias deducciones, especialmente en el alquiler y en la compra de vivienda habitual, dirigidas a colectivos concretos como jóvenes, familias numerosas o residentes en zonas rurales. Estas deducciones, también supervisadas dentro del marco de la Agencia Tributaria, son hoy el principal instrumento para reducir la factura fiscal vinculada a la vivienda.
Desde una perspectiva experta, entender este marco es clave no solo para optimizar la declaración de la renta, sino también para tomar decisiones financieras más eficientes desde el inicio. En este sentido, contar con una visión global —que integre fiscalidad y financiación— es cada vez más relevante en el mercado hipotecario actual.
La realidad fiscal en España es clara, aunque sigue generando confusión: hoy en día, las deducciones vinculadas a la vivienda están muy limitadas y dependen, en su mayor parte, de cuándo se constituyó la hipoteca
¿Por qué el 1 de enero de 2013 es la “frontera” fiscal?
El 1 de enero de 2013 marca un antes y un después en la fiscalidad de la vivienda porque ese día entró en vigor la supresión de la deducción por inversión en vivienda habitual, aprobada mediante la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, que modificó la Ley 35/2006 del IRPF.
Desde ese momento, la deducción dejó de aplicarse a nuevas compras, manteniéndose únicamente para quienes ya habían adquirido su vivienda y venían beneficiándose de ella. Este mantenimiento se articula a través de la disposición transitoria 18ª de la Ley del IRPF, que protege los derechos adquiridos bajo la normativa anterior.
© Getty Images¿Qué ocurre si alguien compró justo después del 1 de enero de 2013?
En la mayoría de los casos, quien compró su vivienda habitual después del 1 de enero de 2013 no puede aplicar la deducción estatal por hipoteca, aunque se trate de su residencia habitual.
Sin embargo, hay un matiz importante que conviene entender: la Agencia Tributaria no solo tiene en cuenta la fecha de compra, sino también cuándo se empezó realmente a invertir en la vivienda.
Por eso, sí pueden existir situaciones en las que, aun comprando después de 2013, se mantenga el derecho a deducción. Esto ocurre cuando el contribuyente cumple lo que se conoce como régimen transitorio, que, explicado de forma sencilla, significa que Hacienda permite seguir aplicando la deducción antigua si ya se tenía derecho adquirido antes de ese cambio normativo.
En la práctica, esto se traduce en que:
- La vivienda ya estaba en proceso de adquisición antes de 2013 (por ejemplo, con pagos anticipados para su construcción)
- O si ya se habían satisfecho cantidades destinadas a rehabilitación o ampliación de vivienda habitual
En todo caso, se exige que ya se hubieran venido aplicando la deducción por vivienda habitual en años anteriores y que se siguen cumpliendo la condición de vivienda habitual en el tiempo.
El sistema funciona como una “protección de derechos adquiridos”: quien ya tenía la ventaja fiscal antes del cambio puede mantenerla, pero quien entra en el mercado después de 2013, en general, ya no puede acceder a ella.
¿Existen excepciones para inversiones anteriores a 2013 (obra, rehabilitación, etc.)?
Sí, pero son casos muy concretos. La Agencia Tributaria permite mantener la deducción en aquellos contribuyentes que ya habían empezado a invertir en su vivienda antes del 1 de enero de 2013, aunque la compra o finalización se produzca después.
Esto incluye situaciones como:
- Pagos previos para la construcción de la vivienda habitual
- Inversiones en rehabilitación o ampliación iniciadas antes de 2013
Eso sí, no basta con haber tenido la intención de comprar o reformar: Hacienda exige que ya existiera una inversión real y un derecho en curso antes del cambio normativo, y que se cumplan todos los requisitos del régimen transitorio.
La norma protege a quienes ya estaban “dentro del sistema”, pero no abre la puerta a nuevos contribuyentes.
El 1 de enero de 2013 marca un antes y un después en la fiscalidad de la vivienda porque ese día entró en vigor la supresión de la deducción por inversión en vivienda habitual
¿Cuánto dinero puede ahorrarse un contribuyente con esta deducción y cuál es el límite real que no debería superar?
La deducción por inversión en vivienda habitual permite reducir la factura del IRPF hasta un máximo de 1.356 euros al año.
Este beneficio se calcula aplicando un 15% sobre un máximo de 9.040 euros anuales por contribuyente. Pero lo importante no es solo el límite, sino qué pagos se tienen en cuenta dentro de esa cantidad.
En términos prácticos, dentro de esos 9.040 euros se incluyen:
- Las cuotas de amortización del préstamo (la parte de capital)
- Los intereses de la hipoteca
- Otros costes vinculados a la financiación, siempre que estén directamente asociados a la adquisición de la vivienda habitual.
© Adobe StockSi una pareja tiene hipoteca compartida ¿cuándo compensa hacer la declaración individual para aprovechar mejor el límite de la deducción?
En una hipoteca compartida, compensa hacer la declaración individual si ambos miembros de la pareja trabajan y tienen ingresos medios o altos. Esto permite duplicar el mínimo personal, que es la parte de la renta que no está sometida a gravamen (5.550€ por persona, 11.100€ en total), superando este importe a la reducción por hacer la declaración conjunta de 3.400€. Además, al disfrutar ambos de una reducción se evita que un tipo impositivo más alto afecte a ambas rentas.
En el caso de que, además, exista la posibilidad de aplicación por deducción de vivienda habitual, el límite de 9.040 € se aplica por Declaración de la Renta. Esto significa, que, si se hace de forma individual, cada uno de los contribuyentes podrá aplicarse la deducción hasta un máximo de 1.356 euros al año cada miembro de la pareja.
Si alguien tiene ahorros, ¿cuánto debería amortizar antes de final de año para aprovechar al máximo la deducción sin perder dinero.
Para aprovechar al máximo la deducción por inversión en vivienda habitual (que aplica a compras realizadas antes del 1 de enero de 2013), la cantidad ideal a amortizar antes de finalizar el año es la que permita alcanzar un total de 9.040 euros por Declaración.
Explicado de un modo práctico, si durante el 2025 se han abonado 8.000 € en cuotas hipotecarias, se debería amortizar la cantidad que resta hasta alcanzar 9.040 euros que es la base máxima. De esta manera se alcanzaría el importe máximo deducible, de 1. 356 €. Duplicándose en el caso de que los titulares de la hipoteca sean una pareja y realicen la Declaración de forma individual.
En una hipoteca compartida, compensa hacer la declaración individual si ambos miembros de la pareja trabajan y tienen ingresos medios o altos
Si vendes una vivienda con derecho a deducción para comprar otra, ¿pierdes ese beneficio o hay alguna forma de mantenerlo?
Sí, tras la resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) de 20 de octubre de 2025, los contribuyentes que adquirieron vivienda antes del 1 de enero de 2013 pueden ahora deducir cantidades mayores en el ejercicio en que se venda la vivienda, al poder computar también la parte del préstamo amortizada con el importe de la venta.
Esto abre la puerta a solicitar declaraciones rectificativas de los ejercicios aún no prescritos (generalmente ejercicios de 2021 a 2024) para beneficiarse del nuevo criterio.
Por ejemplo, si vendes una vivienda (con hipoteca en vigor) el 1 de febrero de 2025 y has amortizado la cuota hipotecaria de enero, con la norma anterior solo te podrías deducir el 15% de dicha cuota de enero. Con la nueva interpretación de la norma, al hacer una venta con la cancelación total de la hipoteca, podrías deducirte el máximo anual.
¿Qué gastos relacionados con la hipoteca se pueden incluir en la deducción y cuáles no (seguros, gastos de formalización, etc.)
En el caso de la deducción por vivienda habitual (para compras anteriores a 2013), se pueden deducir los intereses del préstamo hipotecario, amortización de capital, seguros vinculados a esa hipoteca (vida/hogar) y gastos de formalización como notaría, registro y gestoría asociados a la adquisición de vivienda habitual (estos últimos no son recurrentes).
En cambio, si hablamos de la deducción de vivienda destinada a alquiler, el propietario se puede deducir los intereses del préstamo hipotecario, pero no la amortización de capital. Sí en cambio, los seguros vinculados a esa hipoteca y los gastos notariales y registrales asociados a la financiación. En este caso, también se puede deducir el propietario los gastos de comunidad de propietario, mantenimiento, reparaciones o impuestos como el IBI.
