Confirmado por la Ley de Propiedad Horizontal: la comunidad puede subir hasta un 20% la cuota a los pisos turísticos
Tras años de proliferación de viviendas de uso turístico en ciudades y zonas costeras, las comunidades de vecinos cuentan ahora con más herramientas para regular su impacto. Y no es solo una cuestión de convivencia: la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) confirma que pueden aumentar hasta un 20% la cuota de gastos comunes a los pisos turísticos.
En España existen cerca de 1,4 millones de comunidades.
© Getty Images¿Puede la comunidad subir la cuota un 20%?
Sí, pero con condiciones.
La reforma introducida por el Real Decreto-ley 7/2019 y reforzada posteriormente por la Ley Orgánica 1/2025 modificó el artículo 17.12 de la LPH y reconoce dos facultades clave a las comunidades:
- Limitar o condicionar la actividad turística.
- Establecer cuotas especiales o incrementar los gastos comunes hasta un máximo del 20%.
Ese 20% es el límite legal. No puede superarse.
¿Qué mayoría se necesita?
No basta con una votación simple. Para aprobar el recargo es necesaria una mayoría cualificada de tres quintas partes (3/5) del total de propietarios y de las cuotas de participación.
Además:
- Debe incluirse expresamente en el orden del día de la junta.
- El acuerdo debe recogerse en acta.
- No puede tener efectos retroactivos.
Esto significa que no se pueden reclamar cantidades correspondientes a periodos anteriores al acuerdo, pero sí aplicarlo desde su aprobación, incluso a pisos turísticos que ya estaban en funcionamiento.
© Getty Images¿También se puede prohibir un piso turístico?
Sí. Con la misma mayoría de 3/5, la comunidad puede limitar, condicionar o incluso prohibir la actividad turística en el edificio.
Eso sí, la nueva normativa establece que para iniciar la actividad turística es necesaria la autorización expresa de la junta. Sin ese permiso, el propietario podría enfrentarse a acciones legales por parte de la comunidad.
¿Por qué se permite el recargo?
La ley parte de un principio básico: quien más uso hace de los elementos comunes, debe contribuir más a su mantenimiento.
Los pisos turísticos suelen implicar:
- Mayor rotación de personas.
- Más uso de ascensores y portales.
- Más limpieza.
- Mayor desgaste de instalaciones.
- Impacto en la convivencia.
El recargo no es una sanción, sino una compensación por ese uso intensivo.
© Getty ImagesMenos pisos turísticos, pero más regulación
Según el Instituto Nacional de Estadística, en noviembre de 2025 había 329.764 viviendas turísticas registradas en España, un 12,4% menos que el año anterior. Representan el 1,24% del parque residencial.
La regulación estatal, autonómica y municipal se ha intensificado. En Madrid, recientes planes de inspección detectaron cerca de 1.800 viviendas sin título habilitante. En Valencia, más de 130 apartamentos clausurados seguían apareciendo en plataformas.
Qué debe saber un propietario antes de invertir
Si estás pensando en destinar tu vivienda a uso turístico en un edificio en régimen de propiedad horizontal, ten en cuenta:
- Necesitas autorización expresa de la comunidad.
- La junta puede prohibir la actividad con mayoría de 3/5.
- Pueden aplicarte un recargo de hasta el 20% en gastos comunes.
- El acuerdo no puede ser retroactivo.
- Debes cumplir además la normativa autonómica y municipal.
Y es que la reforma busca devolver el control a las comunidades. No elimina los pisos turísticos, pero sí permite gestionar mejor su impacto económico y social, especialmente ahora que el problema de la vivienda se ha situado entre las principales preocupaciones.
