Marta García, experta inmobiliaria, sobre el Real Decreto del alquiler: "Cualquier defecto puede hacer que un contrato temporal pase a ser vivienda habitual"

Si tu contrato de alquiler vence en 2026, lo que prepara el Gobierno puede afectarte más de lo que parece. El nuevo Real Decreto-ley busca frenar las subidas de precio con una bonificación del 100% en el IRPF para los propietarios que renueven sin incrementar la renta, pero al mismo tiempo endurece de forma significativa el alquiler temporal y por habitaciones. Según advierte, Marta García, responsable del área legal y de cumplimiento normativo de MVGM en España y Portugal, una de las mayores gestoras inmobiliarias de Europa, la letra pequeña del decreto puede tener un efecto inesperado: convertir el alquiler temporal en un “contrato de riesgo” y empujar a muchos propietarios a retirar sus viviendas del mercado justo cuando más falta hacen. 

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¿Qué es exactamente la nueva Proposición de Ley sobre alquiler temporal y por habitaciones y qué pretende cambiar respecto a la regulación actual?

La nueva Proposición de Ley busca regular de manera más estricta los alquileres temporales y por habitaciones. Frente a la normativa anterior, pretende exigir que los contratos de alquiler temporal tengan una causa real y justificada (como estudios, trabajo o tratamiento médico), trasladando al propietario la obligación de probar la temporalidad. Además, limita la duración máxima del contrato a doce meses, permite que el inquilino pueda desistir después del primer mes sin indemnización, reduce las garantías adicionales y prohíbe seguros de impago. En cuanto al alquiler por habitaciones, introduce un límite económico, de modo que la suma de las rentas parciales no supere la renta del alquiler completo de la vivienda y se ajuste a los índices oficiales en zonas tensionadas.

Desde el punto de vista legal, ¿qué riesgos concretos introduce la exigencia de justificar “estrictamente” la temporalidad del contrato (por estudios, trabajo, tratamiento médico, etc.) tanto para propietarios como para inquilinos?

La exigencia de justificar la temporalidad genera inseguridad jurídica. Para los propietarios, cualquier defecto en la acreditación puede implicar que el contrato se considere automáticamente un arrendamiento de vivienda habitual, con plazos mínimos retroactivos de cinco o siete años. Esto aumenta su exposición legal y riesgo de sanciones o reclamaciones. Para los inquilinos, podría complicar la negociación de contratos flexibles y generar disputas sobre la duración y validez del alquiler.

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¿Cómo puede cambiar la práctica habitual del alquiler a estudiantes, trabajadores desplazados o contratos de temporada con esta nueva norma? ¿Existe un riesgo real de que muchos propietarios dejen de ofrecer este tipo de alquileres?

La propuesta transforma el alquiler temporal de una herramienta flexible para necesidades transitorias en un contrato formalmente riesgoso y sospechoso de fraude. Esto podría desincentivar, aún más, a los propietarios a ofrecer este tipo de vivienda, especialmente a estudiantes, trabajadores desplazados o personas que necesitan alojamiento por motivos temporales. En realidad, es más probable que aumente la retirada de inmuebles del mercado, lo que afectaría directamente a los colectivos con mayor dificulta de acceso, a los que paradójicamente se pretende proteger.

La proposición extiende el control de precios al alquiler por habitaciones. ¿Qué efectos cabe esperar sobre la oferta real en zonas tensionadas y qué ha ocurrido en otras ciudades o países que han intentado algo similar?

Limitar la renta del alquiler por habitaciones sin aumentar la oferta disponible puede cerrar una de las pocas vías de acceso a vivienda para jóvenes y personas con menores recursos. En otras palabras, podría reducir la cantidad de habitaciones disponibles en el mercado. Experiencias en otros países como Francia, Alemania, Países Bajos y Estados Unido, y tras la aplicación de la Ley 12/2023, muestran que los controles de precios tienden a provocar la retirada de inmuebles, lo que agrava la escasez y presiona los precios al alza.

¿Puede esta regulación acabar empujando parte del alquiler hacia la economía sumergida (contratos verbales, pagos en negro, subarriendos opacos)? ¿Es un riesgo real o un argumento exagerado?

Es difícil saber con certeza si la regulación impulsará alquileres informales, pero con una   regulación de límites de renta, mayores cargas probatorias y riesgos de recalificación contractual, se altera el equilibrio de incentivos que sostiene el cumplimiento voluntario de la norma. Ello podría generar un desajuste entre la norma y la práctica social, que históricamente ha sido uno de los principales vectores de economía sumergida, pero no hay evidencia clara de que esto ocurra de forma generalizada.

En términos de acceso a la vivienda, ¿qué colectivos pueden verse más perjudicados por el endurecimiento del alquiler temporal y por habitaciones: jóvenes, estudiantes, trabajadores desplazados, migrantes…?

Principalmente, los colectivos que dependen del alquiler temporal o por habitaciones: jóvenes, estudiantes y personas con menos recursos. También podrían verse afectados trabajadores desplazados o cualquier persona que requiera un alojamiento transitorio, ya que esta nueva propuesta exige una causa real y acreditable de la temporalidad.

¿Qué alternativas regulatorias se podrían haber planteado para combatir usos fraudulentos (falsos temporales, turistificación encubierta) sin desincentivar a los propietarios ni reducir aún más la oferta?

La regulación debería ser proporcional y coherente con la experiencia del mercado, y no limitar las modalidades que funcionan como válvula de escape para el acceso a vivienda. Esto podría incluir medidas que combatan el fraude sin endurecer tanto los contratos ni limitar la oferta.

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A la vista de experiencias recientes, ¿qué errores se repiten en el debate sobre el control de precios del alquiler y qué debería saber el ciudadano para entender realmente qué está en juego con esta ley?

Los errores más recurrentes son asumir que regular más fomenta el acceso a vivienda; no tener en cuenta el déficit estructural de oferta, lo que lleva a restricciones crecientes con eficacia decreciente; e ignorar que los controles de los precios pueden provocar retirada de inmuebles y tensión adicional en el mercado, en lugar de aumentar la oferta. Adicionando la confusión del control de precios con una política integral de vivienda, tratar de forma homogénea realidades muy distintas y plantear el debate en términos exclusivamente ideológicos. Es importante comprender que la protección del derecho a la vivienda no se logra solo regulando precios y contratos, sino también incrementando la disponibilidad de vivienda.