David Jiménez, abogado, avisa sobre donar la casa a los hijos al jubilarse: "Muchos creen que ya está todo pagado y luego llega una notificación de Hacienda con la sorpresa"

Donar la casa a los hijos al jubilarse es una de esas decisiones que muchas familias toman convencidas de que fiscalmente compensa. La idea más extendida es que, si la donación está bonificada en la comunidad autónoma, el trámite apenas tendrá coste. Sin embargo, lo que muchos desconocen es que una cosa es el Impuesto de Donaciones y otra muy distinta el IRPF del padre o la madre que entrega la vivienda.

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David Jiménez Hontanilla, economista y abogado especializado en herencias y CEO de EYCO, advierte de que el error más habitual es confundir ambos impuestos. En la mayoría de comunidades, las donaciones entre padres e hijos pueden estar muy bonificadas, sí, pero eso no significa que el donante quede automáticamente libre de tributar en el IRPF. Si no se cumplen los requisitos para la exención —tener más de 65 años y que la vivienda sea realmente habitual— puede llegar una notificación inesperada meses después.

Además, aunque el donante no tribute en determinados casos, el hijo sí deberá afrontar impuestos como Donaciones y la plusvalía municipal, cuyo importe puede variar de forma considerable según el territorio. Antes de firmar, conviene entender bien la letra pequeña: en materia de vivienda y jubilación, un pequeño detalle puede convertirse en una sorpresa fiscal. Todo ello lo explica el experto en herencias, que ha tenido que lidiar y resolver numerosos casos de este tipo.

Muchos jubilados creen que donar la vivienda habitual a sus hijos “sale gratis” en el IRPF. ¿Cuál es el error más común que cometen al darlo por hecho?

Pues el error es el siguiente: en la mayor parte de las comunidades autónomas está bonificada la donación de padres a hijos. Sí, pero en el impuesto de donaciones. No en el IRPF. Nos ha sucedido que llegan al despacho personas creyendo que ya estaba todo hecho y pagado y luego les llega una notificación de Hacienda con la sorpresa. Al donar una casa, tienes que pagar IRPF. Salvo ojo, que esté exento si cumples los requisitos.

¿En qué casos concretos la donación de la vivienda habitual sí queda exenta de IRPF al cumplir 65 años y qué requisitos suele revisar Hacienda con lupa para conceder esa exención?

Aquí está la clave. Para que esa donación no tribute, tienes que cumplir estos requisitos:
a) Que tengas más de 65 años
b) Que la vivienda que estés donando sea tu vivienda habitual.
Si haces esto, esa donación no tributará en el IRPF.

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¿Qué pruebas exige Hacienda para considerar que una vivienda es realmente “habitual”? ¿Basta con el empadronamiento o también se revisan el IRPF, los recibos o el consumo?

Cualquier medio de prueba admitido en derecho. Para acreditar que es tu vivienda habitual, puedes aportar: certificado de empadronamiento, declararla como tal en el IRPF (al hacer la renta tienes que decir cuál es tu vivienda habitual; esto supone que hay que ser coherente); esa vivienda, por ejemplo, no puede estar alquilada, debes residir realmente en ella, facturas de luz, agua.. Todo es válido. El empadronamiento es un elemento más, no es definitivo. Por ejemplo, ¿quién no se ha independizado y aún seguía empadronado durante un tiempo en casa de sus padres? Lo importante, para no tener problemas, es ser coherente con todo. Que no haya contradicciones o errores como este, estar empadronado en otro sitio.

Aunque el padre no pague IRPF, ¿qué impuestos tiene que pagar el hijo que recibe la vivienda y por qué el coste puede variar tanto según la comunidad autónoma?

El hijo siempre debe tributar por dos impuestos. El impuesto de donaciones, que se liquida en la comunidad autónoma donde radique el inmueble, y la plusvalía municipal, que se presenta en el Ayuntamiento donde esté la casa. Hay bastantes diferencias. El impuesto de sucesiones y donaciones es estatal, pero las comunidades autónomas tienen competencia normativa, así que cada una puede establecer bonificaciones, reducciones. Por eso hay tantas diferencias. Es una decisión de cada comunidad.

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¿Qué papel juega la plusvalía municipal y el valor de referencia catastral en estas donaciones y por qué es una de las sorpresas más desagradables para muchas familias?

La plusvalía suele ser bastante costosa, aunque todo depende del valor catastral y de la antigüedad de la vivienda donada. El valor de referencia es lo que la administración entiende que vale la vivienda que vas a donar, heredar o vender. Imagina que quiero donarle un piso a mi hijo. Para no pagar impuestos, alguien podría pensar que puede poner un valor a esa donación inferior al de mercado, pero esto no es así; hay que mirar cuánto dice la administración que vale tu casa. Si pones menos de ese valor, la administración te requerirá y tendrás que demostrar por qué el valor que has dado a esa donación es inferior a lo que ellos dicen que vale tu vivienda. 

Si el jubilado dona la casa pero sigue viviendo en ella, ¿qué riesgos fiscales existen? ¿Es imprescindible reservarse un usufructo vitalicio?

Si donas, debes entregar el bien; en teoría, no podrías donar el bien y quedarte en esa casa sin formalizarlo de algún modo (mediante un contrato de alquiler, un comodato o cualquier otra figura jurídica). Ahora bien, la forma más correcta de hacerlo, desde mi punto de vista, es donar la nuda propiedad reservándote el usufructo. De esta manera, el donante, los padres, se garantiza que nadie les va a echar. No es obligatorio donar la nuda propiedad, pero es aconsejable hacerlo si quieres tener más garantía. 

¿Qué ocurre si los hijos venden la vivienda poco tiempo después de recibirla? ¿Puede Hacienda cuestionar la operación o generar problemas fiscales indirectos para el donante?

Los hijos tendrán que tributar en el IRPF por la diferencia entre el precio por el cual recibieron ese bien (donación) y el de venta. No es habitual que Hacienda entre a cuestionar la operación anterior, pero sí podría llegar a hacerlo.

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¿Qué diferencia fiscal real hay entre donar la vivienda en vida y dejarla en herencia, no solo hoy, sino pensando en el impacto total para la familia?.

Pues depende, para mí la clave es entender que en la herencia el fallecido no paga IRPF (está exento por la plusvalía del muerto, que se llama), en la donación, salvo que esté exenta, sí. Así que tiene sentido solo si el IRPF es cero. Pero hay que ver todo, la tributación de la comunidad autónoma, patrimonio previo de los futuros herederos... Y el impacto en la futura venta si los herederos o donatarios quieren vender la casa.

¿En qué situaciones donar la vivienda habitual es directamente una mala idea y usted recomienda no hacerlo, aunque se cumplan los requisitos legales?

Hace un tiempo vino a mi despacho un matrimonio que había donado su casa a un hijo. Todo para ahorrarles impuestos en la herencia. Hasta aquí, nada novedoso. El problema es que ese hijo tuvo problemas económicos, y este matrimonio acabó perdiendo su casa por embargo. Antes de donar hay que mirar todo, la parte fiscal, pero ojo, no es la única. Aquí, donar para ahorrar impuestos salió muy caro. Estudia siempre las donaciones, la fiscalidad y otras variables como esta. Riesgos de perder la casa o de que te echen.